Al 30 giugno del 2022, la variazione dei prezzi delle case è stata ampiamente in terreno positivo, con una media del +2,9% nei tredici principali mercati italiani, centro della consueta analisi di Nomisma. Dati che confermano l’attuale ciclo espansivo del residenziale. Ma in seguito al rialzo dei tassi della BCE si potrebbe assistere a una battuta d’arresto delle transazioni.
La variazione annuale dei prezzi delle abitazioni relativa al 30 giugno dell’anno in corso è risultata del +2,9% nella media dei 13 principali mercati nazionali, con un range di variazione che oscilla dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia Laguna. Si tratta di un risultato coerente con l’intensità della domanda e la crescita delle compravendite. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma che ha analizzato i 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Secondo la Società bolognese questa volatilità relativa alla variazione dei prezzi è un segnale di consolidamento del ciclo espansivo del settore residenziale. La dinamica rialzista ha riguardato anche gli uffici e i negozi i quali, dopo 13 anni di flessione, hanno fatto segnare per la prima volta una variazione positiva dei prezzi. Considerando il segmento direzionale, la variazione annua (I semestre 2022/ I semestre 2021) è stata del +0,5% medio con una forchetta compresa tra il -1,2% di Catania e il +2% di Bologna.
Passando al segmento dei negozi si registra un +0,3% su base tendenziale, per effetto di un +0,8% su base congiunturale reso possibile, secondo Nomisma, dalla timida ripresa del comparto riconducibile all’allentamento della contrazione sui consumi post emergenza pandemica. Si segnalano Genova e Palermo come unici mercati in territorio negativo nel comparto commerciale (per entrambi un arretramento dell’1,5% tendenziale).
Al contrario, i rialzi sono guidati da Milano con un +2,4% tendenziale. Nei segmenti degli uffici e dei negozi, la timida risalita dei prezzi è riconducibile alla riduzione del potere contrattuale della domanda, solo in parte compensata da una contrazione delle aspettative da parte dell’offerta.
Tempi di vendita
Rispetto ai tempi di assorbimento degli immobili in vendita, si passa dai 5,2 mesi per abitazioni, agli 8,7 mesi per gli uffici e 8,3 per i negozi. Milano è il mercato che in tutti e tre i segmenti presenta, per Nomisma, i tempi di vendita più contenuti non solo in comparazione con gli altri contesti urbani, ma rispetto alla performance dello stesso mercato negli ultimi 20 anni.
Sconto medio
Passando allo sconto medio praticato nei 13 mercati analizzati il dato medio si attesta, per Nomisma, all’11,9% nel settore abitativo e al 14,1% sia per uffici che per negozi. Lo sconto più alto praticato è quello registrato a Palermo, Cagliari e Catania, mentre Milano si attesta sui livelli non distanti dai minimi del periodo che va dal 2000 ad oggi.
Continua l’interesse per la casa
Alla luce dei dati sopra esposti si conferma, per Nomisma, un rinnovato interesse da parte delle famiglie italiane per la casa, pur a fonte di un contesto condizionato dalla pandemia e dal conflitto in Ucraina. Nel 2021 si è registrata una performance positiva del mercato, con i principali indicatori ancora oggi orientati al rialzo.
Gli agenti immobiliari, sottolinea Nomisma, segnalano fenomeni che potrebbero avere importanti ricadute sul mercato. Si tratta – precisa Nomisma – di una domanda abitativa da sempre sostenuta dalla componente creditizia. A seguito dell’impostazione restrittiva adottata dalla BCE, si ritiene probabile nella seconda parte del 2022 un rallentamento dell’attività transattiva assistita da mutuo.
Il mercato delle locazioni
Gli operatori del settore segnalano, nel primo semestre dell’anno in corso, la leggera risalita della domanda di locazione (42% della domanda presente sul mercato) in seguito all’impennata (62%) della componente di acquisto registrata nel 2021, subito dopo la fase più acuta della pandemia. Pur a fronte di questo leggero aumento della componente locativa, siamo ben lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione registrato nel pre-Covid 19.
Il mercato dell’affitto è animato dalle giovani coppie, seguite da single e studenti, quindi dai nuclei monogenitoriali. In questo semestre risulta essere marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dalla domanda proveniente da trasferimenti di residenza delle famiglie.
Inversione di tendenza?
Gli operatori immobiliari, nel fornire un giudizio sul trend che investe offerta e domanda di case, rilevano un fatto nuovo che potrebbe essere anticipatore di un possibile rallentamento e cambio di tendenza, vale a dire il ritiro dal mercato di parte delle abitazioni offerte in vendita e locazione, a fronte di una domanda che si mantiene sostenuta. Si tratta di un comportamento attendista da parte dell’offerta, conseguenza dell’incertezza economica e geopolitica, nonostante i segnali che provengono dal mercato siano ancora positivi, con sconti in calo e prezzi in crescita.
Domanda sostenuta vs offerta scarsa
Nomisma evidenzia come la domanda locativa debba fare i conti con un’offerta scarsa e inadeguata sia sotto il profilo dimensionale (carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq) che localizzativo (disponibilità pressocché nulla nei centri città). La domanda di acquisto ribadisce la carenza di soluzioni tra i 50-90 mq ubicate in centro e dotate di balcone o terrazzo e di ascensore.
Il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro. Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. I prezzi medi di acquisto dell’abitazione nelle due zone cittadine si possono esprimere nel rapporto 1:1,96 (rispettivamente il prezzo della periferia e quello del centro). Ecco perché la diversa composizione dei mercati e la distanza dei prezzi esprimono livelli di accessibilità al bene casa non uniformi.