L’ipoteca è una forma di garanzia reale molto diffusa quando si acquista un immobile: si tratta di uno strumento molto versatile e che permette di ottenere, ad esempio, un mutuo per l’acquisto della prima casa da parte di istituti bancari utilizzando l’immobile in oggetto dell’accordo.
Cos’è l’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si costituisce su beni o sui diritti relativi a immobili o beni mobili registrati; questo viene fatto in modo tale che il creditore sia soddisfatto, con la vendita forzata di tali beni in caso di inadempimento da parte del debitore. Si tratta di una forma di garanzia che tutela il creditore nel caso in cui il soggetto non dovesse adempiere agli impegni e accordi presi per le ragioni più svariate.
L’istituto ipotecario è regolamentato dal Codice Civile, articoli 2808 e 2809 che ne regola tutte le sue diverse fasi. Secondo il nostro ordinamento, peraltro, sono ipotizzate tre diverse tipologie di ipoteca:
- ipoteca legale: è la forma prevista dall’articolo 2817 del codice civile e che viene posta a tutela del creditore quando ci si trova in uno stato di bisogno di una forte garanzia.
- ipoteca giudiziale: regolamentata dagli articoli 2818, 2819 e 2820 del Codice Civile, viene istituita in seguito di una sentenza che prevede la condanna del debitore a corrispondere una determinata somma a titolo di risarcimento di un danno.
- ipoteca volontaria su immobile: ne parla l’articolo 2821 del Codice Civile ed è una forma spontanea di ipoteca nella quale il cittadino decide, liberamente, di offrire questa forma di garanzia in cambio di un mutuo, nella maggior parte dei casi. In questo caso si parla anche di ipoteca a garanzia di un credito.
Infine, è opportuno ricordare che talvolta si può contemplare anche il caso di ipoteca per liquidità, quando ossia si offre una garanzia in cambio di una determinata somma.
Quante ipoteche si possono iscrivere su un immobile
Una volta compreso il funzionamento dell’ipoteca è opportuno scoprire quante ipoteche si possono iscrivere su un immobile. È possibile, secondo quanto previsto dal Regolamento italiano, iscrivere più di una ipoteca sullo stesso immobile: in altre parole, il proprietario può offrire la casa a garanzia di più debiti con creditori differenti.
Le ipoteche, in questo caso, vengono iscritte in ordine cronologico che ne determina anche il grado: si parla quindi di ipoteca di primo grado o di secondo grado. Si ricorda, comunque, che le ipoteche devono essere iscritte con l’intervento di un notaio che si assicura che l’intera prassi avvenga nel rispetto della Legge. Inoltre, è opportuno ricordare che quando si vogliono iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile è opportuno che l’istituto di credito coinvolto sia a conoscenza delle altre forme di garanzia offerte in precedenza.
Come sapere se un immobile è ipotecato
Per scoprire se un immobile è ipotecato ci sono diverse vie: prima di tutto è opportuno assicurarsi prima di acquistare l’immobile in modo da poter beneficiare di eventuali bonus fiscali associati
Inoltre, è possibile richiedere:
- visura ipotecaria: si tratta di un documento rilasciato dall’Ufficio di Pubblicità immobiliare, direttamente dipendente dall’Agenzia delle Entrate, e dal quale si evince chiaramente la presenza o meno di ipoteche.
- visura online: è sufficiente seguire l’apposita procedura sul sito dell’Agenzia delle Entrate o fare affidamento all’agenzia immobiliare che ha seguito la trattativa.
Quando si può comprare casa con ipoteca
Quando ci si chiede se si possa comprare casa con un’ipoteca si intendono due situazioni differenti: nel primo caso si rientra nell’evenienza dell’ipoteca volontaria su immobile, una forma di garanzia attraverso la quale chi acquista casa lo fa dando in garanzia lo stesso immobile che sta comprando. Agli occhi dell’ente creditore, di solito una banca, la casa acquistata è la garanzia stessa del pagamento di tutte le rate del mutuo previste da contratto.
In alternativa è possibile che si voglia acquistare una casa sulla quale grava già un’ipoteca, ma non propria: è importante, prima di tutto, che il compratore sia consapevole di questa situazione e che quindi possa scegliere liberamente se procedere o meno. Inoltre, è opportuno ricordare che, nel caso in cui dovesse emergere una situazione ipotecaria durante la trattativa ma prima dell’atto di vendita preliminare, il compratore può tirarsi indietro, secondo quanto previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile.
Qualora invece il compratore venga a conoscenza di questa situazione quando l’atto preliminare è stato concluso, può richiedere la risoluzione dell’accordo e la restituzione della caparra. Infine, nel caso in cui il compratore, consapevole dell’ipoteca sulla casa che vuole acquistare, desideri procedere ugualmente può far valere questo aspetto durante la compravendita, volgendo la situazione a proprio vantaggio.
Come si fa a cancellare l’ipoteca su una casa?
Cancellare l’ipoteca sulla casa significa eliminare, definitivamente, la garanzia reale sul bene interessato. La richiesta di cancellazione può essere inoltrata dopo che sono state correttamente estinte le ultime rate del mutuo, soprattutto nel caso della ipoteca volontaria su immobile: in questo caso è la banca – come ente creditore – che, prima di tutto, rilascia una certificazione che certifica il proprio benestare a procedere con la cancellazione.
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Quanto dura l’ipoteca su una casa?
La durata dell’ipoteca sulla casa dipende dagli accordi presi con il creditore in fase di sottoscrizione dell’accordo.
Chi può mettere l’ipoteca su una casa?
È possibile iscrivere un’ipoteca sulla casa da tutti coloro che vengono considerati idonei dall’istituto di credito al quale si offre l’immobile come forma di garanzia.