Ci sono alcune importanti novità per quanto riguarda la garanzia fideiussoria per gli immobili da costruire. A prevederle il decreto 6 giugno 2022 n. 125, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, e il decreto 20 luglio 2022 n. 154, anch’esso pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Scopriamo, in particolare, quanto stabilito dal regolamento relativo al modello standard.
Garanzia fideiussoria per gli immobili da costruire, cosa dicono i decreti
Il decreto 6 giugno 2022 n. 125, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ha stabilito il regolamento in base al quale è determinato il modello standard della fideiussione per la compravendita di un immobile da costruire.
Secondo quanto stabilito dal decreto, entrato in vigore l’8 settembre 2022:
- la fideiussione può essere rilasciata anche congiuntamente da più garanti. In tal caso le singole garanzie possono essere prestate sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. La suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti medesimi, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente dell’immobile da costruire.
- la fideiussione deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.
- la fideiussione è stipulata secondo il modello standard, di cui fa parte integrante la scheda tecnica. Le clausole previste dalla Sezione I del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario. Le clausole previste dalla Sezione II sono derogabili su accordo delle parti, fermi restando i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito.
Il decreto 20 luglio 2022 n. 154, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ha disposto il regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122
Secondo quanto stabilito dal decreto, che entrerà in vigore il 5 novembre 2022:
- è approvato lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile, previsto dall’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
- la polizza indennitaria decennale deve essere conforme allo schema tipo. Le clausole previste nel modello standard costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.
- tenuto conto delle franchigie, delle limitazioni e delle condizioni, le parti determinano la somma assicurata e i massimali in modo tale da apprestare una garanzia a copertura dei rischi e dei danni di cui all’articolo. 1669 del codice civile e dell’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.
- resta salvo il diritto dell’acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento del residuo danno che risulti non coperto dall’indennizzo a causa del limite della somma assicurata per ciascuna partita, del limite massimo della somma assicurata alla partita, nonché per effetto delle altre condizioni e limitazioni apposte nel contratto assicurativo tipo.
- ai fini di semplificazione delle procedure di attivazione della copertura assicurativa il contraente e l’assicuratore compilano e sottoscrivono la scheda tecnica, nonché l’attestazione di conformità della polizza assicurativa.
- all’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell’«Attestazione di Conformità». L’Assicuratore rilascia copia dell’«Attestazione di Conformità» al notaio che ne fa richiesta.
Acquisto casa in costruzione, perché è richiesta la fideiussione
La garanzia fideiussoria per gli immobili da costruire è richiesta a banche e assicurazioni dalle imprese di costruzioni dal 23 settembre 2022, questo al fine di ottemperare agli obblighi previsti dal D.Lgs. 122/2005. Le fideiussioni devono essere stipulate secondo le condizioni definite dal decreto del 6 giugno 2022 n. 125.
Il nuovo modello di fideiussione obbligatoria è stato introdotto per completare l’iter giuridico previsto dal D.Lgs. 122/2005, “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, volto a tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire.
In particolare, come spiegato dalla guida del Notariato, “Acquisto in costruzione”, “il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento”.
Nello specifico, lo scopo della normativa è quello di “tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa)”.
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Cosa accade, dunque, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore? In tali situazioni, “l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate”.
Adesso, con l’emanazione del modello standard, ogni fideiussione per l’immobile da costruire deve rispettare il documento ministeriale: le possibilità di modifica delle condizioni possono avvenire solo in senso più favorevole per il beneficiario e le possibilità di modifica delle clausole solo su accordo delle parti.
Come funziona la garanzia fideiussoria?
La garanzia fideiussoria, che tendenzialmente può essere bancaria o assicurativa, è stabilita tramite un contratto. I soggetti coinvolti sono il debitore, il creditore e il fideiussore. La fideiussione bancaria prevede i controlli volti a valutare la situazione specifica del soggetto e la possibili situazioni di rischio. La fideiussione assicurativa consta in un contratto assicurativo che prevede una polizza.