Il diritto di superficie e l’edilizia popolare sono due temi molto importanti e che hanno permesso in molte città di edificare palazzi moderni e di renderli disponibili a tutti coloro che non avevano una disponibilità economica fortemente limitata.
Che significa avere il diritto di superficie
Il diritto di superficie permette di costruire su un determinato terreno, nonostante questo sia di proprietà di un soggetto terzo, sia esso un ente pubblico o un privato. Si tratta di uno dei cosiddetti “diritti reali di godimento” e rimane comunque distinto dal diritto di proprietà.
Per istituire il diritto di superficie è necessario che un soggetto metta a disposizione la possibilità di costruire un edificio all’interno di un terreno, assicurando la proprietà della superficie della zona stessa: bisogna quindi tenere presente che il diritto di superficie riguarda esclusivamente gli immobili e può essere trasferito da due soggetti diversi.
Per costituire il diritto di superficie esistono tre modalità possibili:
- testamento: in questo caso il soggetto B eredita da un soggetto A il diritto di superficie.
- contratto: è tipico di alcune compravendite immobiliari.
- usucapione: si tratta di una pratica molto antica e oggi ancora poco in uso, se non come retaggio del passato. Molte delle situazioni che erano regolate dall’usucapione, sono state successivamente regolarizzate dalla forma contrattuale del diritto di superficie.
Usualmente le due parti si accordano in merito alla creazione del diritto di superficie per due ragioni: da una parte mantenere una costruzione già esistente su un terreno che appartiene ad un secondo soggetto, dall’altra realizzare una costruzione al di sopra o sotto al suolo in questione.
Pertanto, le alternative che si prospettano al proprietario sono:
- costituire il diritto di superficie e mantenere la proprietà del suolo.
- trasferire il diritto di proprietà ad un secondo soggetto e costituire il diritto di superficie sul suolo a favore di un’altra persona.
- mantenere il diritto e trasferire la proprietà del suolo.
È opportuno, inoltre, considerare i diritti e i doveri delle parti che si impegnano nel diritto di superficie: da una parte il proprietario si obbliga a non ostacolare chi detiene il diritto di superficie nel caso di costruzione di un edificio o di tollerare il mantenimento di uno già esistente. D’altra parte, il superficiario si impegna a sostenere, da solo, le spese di costruzione dell’immobile.
Diritto di proprietà e diritto di superficie
È opportuno chiarire la differenza tra diritto di proprietà e diritto di superficie, due termini che vengono erroneamente usati come sinonimi ma che identificano concetti differenti. Da una parte infatti il diritto di proprietà è un diritto reale pieno, mentre il diritto di superficie concede a chi ne gode solo la possibilità di costruire un edificio al di sopra di esso o qualcosa sotto ad esso.
Al tempo stesso non bisogna confondere il diritto di superficie con quello di passaggio: quando si parla di servitù di passaggio diritti e doveri delle due parti sono molto diversi. Da una parte infatti il proprietario del terreno si impegna a consentire il passaggio – e non la costruzione come nel caso del diritto di superficie – ad un secondo soggetto che, tuttavia, non può edificare alcunché su quell’appezzamento.
Legge 167 diritto di superficie
Appare evidente, comunque, come questi argomenti siano strettamente correlati a quello dell’edilizia convenzionata, una forma di edilizia popolare che permette di acquisire gli immobili a prezzo vantaggiosi a quelle famiglie che hanno una disponibilità economica fortemente limitata. In questo contesto il costruttore si impegna a vedere l’immobile a prezzi vantaggiosi, in cambio di un supporto da parte del Comune dove si trova il terreno edificato.
A regolamentare i rapporti è la Legge 167 del 1962 attraverso la quale sono stati introdotti i piani per l’edilizia popolare. Gli enti pubblici, quindi, hanno la possibilità di espropriare i terreni per realizzare costruzioni legate all’edilizia convenzionata.
Quando finisce il diritto di superficie?
La durata del diritto di superficie dipenda da alcuni fattori e si può distinguere in:
- durata indeterminata: quando si parla di diritto di superficie, l’atto notarile è implicitamente previsto nella stipula.
- tempo determinato: in questo caso il diritto di superficie viene sancito da un accordo tra le parti che ha un termine concordato tra i soggetti contraenti.
Inoltre, l’estinzione del diritto di superficie può avvenire quando:
- termina il rapporto indicato tra le parti
- il proprietario del suolo decide di passare all’acquisto della proprietà
- il terreno viene distrutto (ad esempio da un cataclisma)
- se, dopo 20 anni dalla cessione del diritto di superficie, non si realizza la costruzione dell’immobile.
Si ricorda che, in caso di distruzione dell’immobile, il diritto di superficie – e le sue eventuali ipoteche – non si estinguono, ma è concesso di procedere con la ricostruzione.
Trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi.
In ogni caso, una volta che è stata completata la cessione del diritto di superficie ad un soggetto terzo, l’importo viene tassato secondo quanto previsto dalla Legge e il reddito del soggetto che ha ceduto il terreno. Bisogna, peraltro, considerare che il diritto di superficie comporta il sostenimento delle imposte di registro in modo proporzionale o fisso a seconda che sia un soggetto privato o un’impresa.
Per quanto concerne, invece, l’IMU, è colui che detiene il diritto di superficie a sostenere questa imposta che deve essere corrisposta a in base al valore del terreno.