E’ sempre difficile regolare i rapporto fra inquilini e proprietari di casa, soprattutto quando le cose non vanno bene e si tarda a pagare l’affitto o le spese condominiali. Cosa si può fare in questi casi? E con quali tempistiche?
L’affitto può aspettare…
Normalmente la data di pagamento dell’affitto è uno die punti essenziali del contratto di locazione e stabilisce con quale cadenza ed entro quale giorno va pagato (ad esempio entro i primi cinque giorni del mese). Ma se l’affittuario si trova in difficoltà, la normativa consente una dilazione di non oltre 20 giorni rispetto alla data prestabilita.
Trascorso questo periodo di tempo, il proprietario di caca potrà inviare una diffida di pagamento con raccomandata o pec e successivamente, avviare le pratiche legali con l’intimazione di sfratto per morosità. A questo punto si andrà ad udienza dove l’affittuario potrà pagare subito gli arretrati, gli interessi e le spese legati o chiedere un termine di grazia di 90 giorni, scaduto il quale dovrà pagare o andarsene. Il giudice potrà anche accompagnare la sentenza di sfratto e la relativa procedura di esecuzione forzata con un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme dovute.
Spesso però le motivazioni che sottendono il mancato pagamento non hanno a che vedere con una cattiva volontà, ma con una c risi provocata dalla perdita del lavoro e del reddito, ecco perché si parla di morosità incolpevole, cui i comuni hanno risorse per far fronte, purché si dimostrino una serie di condizioni, Isee basso, perdita improvvisa del reddito, ecc ecc
Le spese condominiali no!
L’altro elemento cui spesso gli inquilini non tengono fede è il pagamento delle quote condominiali relative alla gestione ordinaria, non quella straordinaria che spetta al proprietario, che spesso includono anche le spese dell’acqua, della pulizia delle scale e così via. Nel caso in cui il contratto di locazione sia a canone libero, i contraenti si accorderanno come meglio credono, in casi di contratto a canone concordato occorrerà ripartire le spese secondo opportune tabelle.
Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’affittuari farà si che il condominio possa rivelarsi sul proprietario di casa, che solo in un secondo momento potrà rivalersi sul conduttore moroso.
Difetti e vizi: si può sospendere l’affitto?
Nel caso in cui l’appartamento in affitto abbia dei difetti o dei vizi non osservati al momento della stipula del contratto o sottovalutati, l’affittuario non potrà rivalersi non pagando l’affitto, perché vi sarà una presunzione di diligenza dell’affittuario al momento della stipula del contratto.
Nello specifico, nel caso di difetti tipo abusi edilizi, come una veranda non condonata o un’altezza dei soffitti non a norma, vi saranno due possibilità: in caso di affitto per abitazione non si potrà far nulla, mentre in caso di affitto per destinazione commerciale, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto, in quanto impossibilitato ad esercitare l’attività.
Se invece l’appartamento fosse affetto da vizi, ad esempio un condizionatore che non funziona o l’impianti idraulico difettoso, la giurisprudenza stabilisce che non è consentito all’affittuario sospendere il pagamento dell’affitto nel caso in cui si verifichi una riduzione del godimento dell’immobile locato, per il principio di “autoresponsabilità”, seconcdo cui nel caso in cui il conduttore deve patire le conseguenze per aver sottovalutato la presenza dei vizi e non aver usato quel minimo di diligenza sufficiente a scoprirli.