Prima di poter parlare di cancellazione dell’ipoteca giudiziale, è bene chiarire di cosa si tratta. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si costituisce su beni immobili o beni mobili registrati. È uno strumento di garanzia a favore del creditore affinché le sue ragioni di credito possano essere soddisfatte di fronte all’inadempimento da parte del debitore. L’ipoteca si perfeziona con l’iscrizione presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari del luogo in cui l’immobile è situato.
Il creditore ipotecario avrà dunque il diritto di pignorare il bene sul quale è iscritta l’ipoteca, con precedenza su altri creditori dello stesso debitore che non abbiano costituito il diritto reale di garanzia.
Cosa succede se più creditori iscrivono ipoteca sullo stesso bene? Si guarderà l’ordine temporale di iscrizione e avrà la precedenza chi per primo ha iscritto ipoteca.
Tipologie di ipoteca
L’ipoteca può essere di tre tipi: volontaria, legale e giudiziale. Le tipologie dipendono dal titolo in forza del quale l’ipoteca viene iscritta.
L’ipoteca volontaria è quella iscritta volontariamente da un soggetto che può essere il proprietario del bene o un creditore del proprietario. Dunque si tratta dell’ipoteca iscritta per volontà delle parti coinvolte.
L’ipoteca legale è quella imposta dalla legge e cioè a prescindere da un atto di concessione.
L’ipoteca giudiziale è quella disposta da un provvedimento dell’autorità giudiziaria della quale ci occuperemo qui di seguito.
Che cos’è l’ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale viene iscritta a seguito di un provvedimento dell’autorità giudiziale emesso a fronte della presenza di un debito insoluto. Il proprietario di un bene è tenuto ad iscrivere ipoteca a garanzia del debito non ancora estinto. Il bene che resta di sua proprietà sarà così vincolato ma potrà comunque essere venduto. L’ipoteca è una garanzia reale posta a vantaggio di un creditore che, ove non venga non riesca a recuperare il credito, potrà avviare la procedura di espropriazione forzata, ottenendo così la somma a lui dovuta.
In sintesi, l’effetto dell’iscrizione di ipoteca giudiziale è il diritto del creditore di espropriare, anche nei confronti di un terzo acquirente, il bene immobile vincolato a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto tramite il prezzo ricavato dalla vendita forzata.
Requisito per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale è che vi sia un provvedimento giudiziale che permetta al creditore di recuperare il suo credito. In sostanza deve essere emessa una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o al risarcimento di un danno.
Qualora, nonostante il provvedimento del giudice, il creditore non dovesse provvedere all’iscrizione dell’ipoteca, non potrà far valere il suo diritto di prelazione nei confronti di eventuali creditori dello stesso debitore.
Per quanto concerne l’estinzione dell’ipoteca la prima cosa da evidenziare è che la cancellazione non è automatica, occorre farne formale richiesta. Vediamo con quali modalità.
Cancellazione dell’ipoteca giudiziale: come funziona
Effettuare la procedura di cancellazione dell’ipoteca giudiziale è fondamentale per far eliminare ogni vincolo dal bene facendone incrementare valore e rendendone più agevole la vendita. Ma vediamo più in generale quali sono le cause dell’estinzione dell’ipoteca. L’estinzione dell’ipoteca avviene nei seguenti casi:
- per mancato rinnovo dell’ipoteca dopo 20 anni poiché questo è il termine di durata una volta avvenuta l’iscrizione
- in caso di perimento del bene ipotecato
- per avvenuta estinzione del debito per cui l’ipoteca è stata costituita. È questa una conseguenza immediata del carattere accessorio dell’ipoteca rispetto al debito garantito da essa
- in caso di rinunzia da parte del creditore che deve assumere forma scritta
- a seguito della cancellazione consentita dalle parti interessate o ordinata con sentenza passata in giudicato (ordinanza del giudice). Nel primo caso è necessaria la sottoscrizione davanti a notaio di un atto pubblico o scrittura privata autenticata come manifestazione del consenso. L’atto dovrà essere depositato dal giudice che ordinerà l’estinzione dell’ipoteca. Nel secondo caso si avrà la vendita forzata del bene per mancato pagamento del debito e con provvedimento del giudice verrà ordinata la cancellazione.
Dunque la cancellazione dell’ipoteca è uno dei motivi della sua estinzione. Tuttavia, le situazioni sopracitate devono essere provate da documentazione attinente.
Chi effettua la cancellazione dell’ipoteca
L’iscrizione, come la cancellazione dell’ipoteca, sono eseguite a cura del Conservatore dei Registri Immobiliari. In caso di rifiuto, il richiedente potrà proporre reclamo all’autorità giudiziaria.
Il Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile potrà operare in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore che deve essere manifestato sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata davanti al notaio. L’atto del consenso da parte del creditore ha una rilevanza fondamentale ed è efficace nei confronti del debitore e di terzi che siano interessati affinché venga effettuata la cancellazione. In alternativa deve esserci un provvedimento da parte del giudice.
Il conservatore potrà legittimamente rifiutare di effettuare la cancellazione dell’ipoteca nel caso non sia stato effettuato il pagamento delle imposte e tasse ipotecarie.
Tempi e costi della cancellazione
Per quanto concerne le tempistiche dobbiamo precisare che la cancellazione di un’ipoteca giudiziale comporta per lo più tempi lunghi che non sempre si riescono a quantificare.
Per quanto concerne i costi questi sono collegati alla tipologia di ipoteca che è stata iscritta. Nel caso di ipoteche giudiziarie, oltre alle imposte e alle tasse, si dovranno pagare gli oneri professionali da corrispondere al notaio.
In ogni caso i costi sono sempre a carico del debitore.