Hai deciso di acquistare un immobile ma l’usufrutto è rimasto in capo al venditore che pertanto continuerà a vivere nell’abitazione? Che cos’è l’usufrutto vitalizio e quando si può procedere con una cessione di usufrutto? In questo articolo spiegheremo in cosa consiste, come può essere costituito e qual è la differenza con la nuda proprietà.
Che cos’è il diritto di usufrutto
Sulla base di quanto stabilito dal codice civile l’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. Esso infatti convive con il diritto del proprietario che viene limitato in quelle che sono le tipiche facoltà a lui spettanti.
Come fissato dall’articolo 981 codice civile, l’usufruttuario ha diritto di godere e di disporre del bene ma deve rispettarne la destinazione economica. L’usufruttuario non può cioè mutare le caratteristiche e essenziali e la natura del bene. Qualora, ad esempio l’usufrutto abbia ad oggetto un terreno esso non potrà essere edificato; o ancora nel caso in cui l’usufrutto sia costituito su un immobile ad uso abitativo esso non potrà essere trasformato in magazzino ad uso commerciale.
L’usufruttuario può trarre dal bene qualsiasi utilità nel rispetto dei limiti posti dalle norme che disciplinano il diritto di usufrutto.
Come si costituisce il diritto di usufrutto
Il diritto di usufrutto può costituirsi in diverse modalità. Innanzitutto per legge ed è questo il caso dei genitori che hanno l’usufrutto sui beni dei figli minori. Può essere costituito per usucapione e per volontà delle parti interessate. In questa ipotesi si può acquistare l’usufrutto per contratto oppure per successione con volontà manifestata nel testamento.
La durata dell’usufrutto
La durata dell’usufrutto costituito sul bene può essere varia.
In primo luogo può essere fissata nel contratto costitutivo che stabilisce in tal caso un termine di scadenza.
Spesso e volentieri l’usufrutto è vitalizio. Questo sta a significare che il diritto reale dura vita natural durante dell’usufruttuario stesso. Il bene potrà essere utilizzato dall’usufruttuario fino alla sua morte.
Qualunque sia la durata, l’usufruttuario può trarre dalla cosa i frutti naturali e civili. Pertanto se si tratta di un campo coltivato può utilizzare i frutti o venderli. Se si tratta, ad esempio, di un bene immobile può concederlo in affitto al fine di percepire il canone di locazione.
Usufrutto e nuda proprietà
Quali sono gli effetti della costituzione di usufrutto sul proprietario dell’immobile? Il proprietario dell’immobile non avrà più la piena proprietà su di esso bensì la nuda proprietà. Nonostante ciò potrà comunque continuare a disporne ad esempio vendendo l’immobile sul quale continuerà ad esistere l’usufrutto. In sostanza, l’acquirente acquisterà la nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di godimento altrui che non si estingue per effetto della vendita.
La cessione dell’usufrutto
Il diritto di usufrutto in base a quanto disposto all’articolo 980 codice civile può essere ceduto, a meno che non sia vietato dal titolo costitutivo.
L’usufruttuario, salvo che l’ipotesi sia stata esclusa dal proprietario stesso, può cedere il suo diritto ad un soggetto terzo per una durata specifica o per tutta la durata dell’usufrutto stesso che, abbiamo visto, può essere vitalizio. Nel caso la durata coincida con la durata dell’usufrutto originario avremo due opzioni.
Nel caso in cui l’usufrutto originario sia vitalizio la cessione verrà meno con il decesso del soggetto cedente (l’usufruttuario originario).
Qualora l’usufrutto originario sia a tempo determinato la cessione viene meno alla scadenza dell’usufrutto iniziale.
L’unico onere che incombe sull’usufruttuario che cede il suo diritto è quello di darne avviso al nudo proprietario.
La comunicazione non è condizione di validità della cessione. In assenza, tuttavia, il cedente sarà responsabile, in solido con il cessionario (nuovo usufruttuario) nei confronti del nudo proprietario per eventuali danni subiti dalla cosa.
Il nudo proprietario non può quindi opporsi alla cessione a terzi dell’usufrutto. L’unico modo è quello di presentare il suo dissenso al momento dell’atto costitutivo prevedendo nel contratto una clausola di esclusione.
Cessione di usufrutto in caso di morte del cessionario
In caso di decesso del cessionario usufruttuario il diritto non si estingue ma si trasferisce agli eredi per tutta la durata dell’usufrutto originario. In caso di usufrutto vitalizio il diritto permane in capo agli eredi del cessionario fino alla morte dell’usufruttuario cedente. La nuda proprietà ritornerà piena una volta avvenuta l’estinzione dell’usufrutto.