Per capire come effettuare il rinnovo del contratto di locazione è necessario seguire regole e termini specifici sulla base della tipologia di accordo stipulato tra locatore e conduttore
Il rinnovo del contratto di locazione è una situazione estremamente comune tra gli affittuari di esercizi commerciali ed appartamenti ad uso abitativo. Cerchiamo di fare chiarezza sulla definizione di rinnovo passando in rassegna le modalità e le scadenze da seguire per rinnovare il contratto di locazione.
Il rinnovo del contratto di affitto
Per procedere al rinnovo del contratto di locazione è necessario, per prima cosa, fare chiarezza sul significato effettivo di rinnovo, partendo dalla differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione, due termini spesso utilizzati erroneamente come sinonimi.
Il rinnovo del contratto di affitto rimanda alla circostanza in cui locatore e conduttore stipulano un nuovo contratto di locazione, il quale può anche contenere obblighi diversi rispetto a quello firmato precedentemente. La proroga, invece, si riferisce all’ipotesi in cui il medesimo contratto di affitto viene prolungato oltre il termine previsto, avendo stabilito una data di scadenza diversa da quella pattuita inizialmente dalle parti.
Per capire quante volte si può rinnovare un contratto di locazione e come rinnovare il contratto di locazione, è necessario fare riferimento alle norme individuate per la specifica tipologia di accordo, che si tratti di un contratto di affitto 4+4, 3+2, transitorio o di altri modelli di contratto di locazione.
Come fare il rinnovo del contratto di locazione
Esistono diverse tipologie di contratto di affitto, le quali seguono diverse norme relative al rinnovo e alla proroga, che vedremo nei paragrafi successivi. In ogni caso, il rinnovo del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate presuppone il pagamento dell’imposta di registro, operazione da effettuare entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Come pagare il rinnovo del contratto locazione? Sono previste due opzioni:
- utilizzare il software RLI o RLI-web, ovvero i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
- utilizzare il modello F24 e inserire il codice tributo 1501 per il rinnovo o il codice 1504 per la proroga.
La proroga del contratto di locazione deve essere necessariamente comunicata all’Agenzia delle Entrate in forma telematica, dunque con RLI, o recandosi presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Quando si parla, invece, di rinnovo contratto di locazione con F24 ci si riferisce a un modello di versamento delle imposte di registrazione dei contratti di affitto per chi utilizza il regime di tassazione ordinario, diverso da quello dell’imposta sostitutiva.
Dunque, come rinnovare il contratto di locazione con cedolare secca? Qualora le parti del contratto abbiano optato per il pagamento dell’imposta sostitutiva, è necessario inviare la comunicazione del rinnovo entro sei mesi dalla scadenza. Non è necessario pagare l’imposta di registro per l’annualità successiva e, qualora si desiderasse modificare l’opzione della cedolare, sarà necessario utilizzare i servizi telematici (RLI) o recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno previsto dal contratto.
Il rinnovo del contratto di locazione 4+4
Al termine della prima scadenza del contratto, il locatore può decidere di non effettuare il rinnovo del contratto di locazione 4+4, ma solo al verificarsi delle seguenti condizioni:
- qualora l’immobile in questione debba essere destinato ad uso abitativo del locatore o di un suo familiare;
- qualora l’immobile dovesse essere oggetto di ristrutturazione o demolizione;
- qualora il locatore abbia l’intenzione di cambiarne la destinazione d’uso.
Per effettuare il rinnovo del contratto di locazione 4+4 la parte deve inviare la proposta di rinnovo con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. A questo punto, la controparte ha 60 giorni per esprimere le sue intenzioni sul rinnovo del contratto di locazione. Qualora la controparte non espliciti la sua decisione, il rinnovo del contratto di locazione scaduto non avviene.
Il rinnovo del contratto di affitto 3+2
Per quanto riguarda il rinnovo del contratto di locazione 3+2, questo è possibile tramite una comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al termine del primo quinquennio. La comunicazione deve essere inviata entro sei mesi dalla scadenza del contratto e, così come per il contratto a locazione a canone libero, la controparte ha 60 giorni per dichiarare la propria decisione sul rinnovo. Le medesime condizioni valgono per il rinnovo del contratto di locazione 3+2 con cedolare secca e, in tal caso, è necessario comunicare l’intenzione di mantenere tale regime anche per il contratto rinnovato.
Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione 4+4 o 3+2? Potenzialmente, all’infinito. Tuttavia, il rinnovo annuale del contratto di locazione, in questi casi, avviene in automatico. Il problema si pone quando terminano gli 8 anni o i 5 anni.
Il rinnovo del contratto di locazione transitorio
Il rinnovo del contratto di locazione transitorio può essere fatto alla scadenza dei 18 mesi e solo nell’ipotesi in cui le esigenze di una sistemazione transitoria persistono. Pertanto, affinché sia possibile il rinnovo di questa tipologia di contratto è necessario trasmettere la documentazione che accerti la natura transitoria delle esigenze delle parti.
Nel caso dei contratti di affitto di immobili per uso transitorio non esiste il rinnovo automatico tacito, bensì è necessario comunicare l’intenzione del rinnovo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza.
Il rinnovo del contratto di locazione commerciale
Il rinnovo del contratto di locazione commerciale segue regole leggermente diverse da quelle relative ai contratti di affitto di immobili ad uso abitativo. In genere, il rinnovo del contratto di locazione commerciale dopo 6 anni avviene in maniera automatica e, nei casi di struttura alberghiera, dopo 9 anni.
Il contratto di locazione scaduto si rinnova automaticamente ed ha valore per i 6 anni (o 9) successivi ma, tuttavia, il locatore può negare tale rinnovo presentando la disdetta. Dunque, il rinnovo del contratto di locazione commerciale dopo 12 anni può non essere più automatico nell’ipotesi in cui il locatore, con almeno un anno di preavviso, comunichi la disdetta il rinnovo del contratto di affitto commerciale. In conclusione, abbiamo dimostrato come i rinnovi dei contratti di affitto siano spesso diversi tra loro e dipendono dalla tipologia di contratto scelta.
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Ecco qualche informazione aggiuntiva sul rinnovo del contratto di locazione che potrebbe tornarti utile nel caso in cui dovessi trovarti ad espletare questa pratica.
Quando scade un contratto di affitto si rinnova automaticamente?
I contratti di locazione a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2) si rinnovano in maniera automatica e con le medesime condizioni contrattuali rispettivamente alla scadenza dei primi 4 anni e dei primi 3 anni. Al termine della durata naturale, di 8 e 5 anni complessivi, è possibile richiedere un rinnovo delle condizioni contrattuali da inviare entro 6 mesi dal suddetto termine. La stessa cosa vale per i contratti di locazione per studenti o transitori.
Cosa devo fare per rinnovare un contratto di locazione?
Per rinnovare il contratto di locazione 4+4 e 3+2, le parti devono inviare la proposta di rinnovo con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del secondo quadriennio o del secondo quinquennio. Per i contratti di locazione transitori, il rinnovo può essere fatto alla scadenza dei 18 mesi e solo nell’ipotesi in cui le esigenze di una sistemazione transitoria persistono. Infine, i contratti di locazione commerciale vengono rinnovati ogni 6 anni (o 9 anni per le strutture alberghiere), salvo l’ipotesi in cui il locatore, con 12 mesi di preavviso, comunichi la disdetta o il conduttore, con un preavviso di 6 mesi, comunichi il recesso.
Quanto si paga per il rinnovo del contratto di locazione?
Sia per la proroga che per il rinnovo del contratto di locazione scaduto o in scadenza, occorre pagare le spese di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. In regime di tassazione ordinaria, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo complessivo, mentre l’imposta di bollo è calcolata sulla base del numero delle pagine e delle copie effettuate del contratto.
Come comunicare la proroga di un contratto di locazione?
Per comunicare il prolungamento della durata del contratto di locazione ovvero la proroga, è possibile utilizzare i servizi telematici offerti dall’Agenzia delle Entrate (RLI software o RLI-web) o presentarsi presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto di locazione in questione disponendo del modello RLI cartaceo.