Per poter parlare di divisione immobiliare è necessario introdurre il concetto di comunione che sussiste quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone sulla medesima cosa. In questo caso il diritto di usufruire di un immobile e la responsabilità di amministrarlo spetta a due o più persone.
La coesistenza di più diritti in capo a più persone si realizza mediante la scomposizione ideale in più quote in linea di principio uguali (salvo che sia stato stabilito diversamente dalla legge o dalle parti). Tuttavia, considerato nella sua materialità, il bene appartiene per intero a tutti. Ciascun partecipante, quanto a vantaggi e oneri concorre in misura proporzionale alla singola quota.
Tipologie di comunione
Una situazione di comunione può avere origini diverse: esiste la comunione legale dei beni tra coniugi che hanno scelto tale regime patrimoniale; comunione volontaria, come quando, ad esempio, due soggetti acquistano insieme una casa. Infine possiamo menzionare la comunione derivante dalla successione ereditaria che, come le altre, può essere liberamente sciolta.
Ad eccezione della comunione tra i coniugi che si scioglie solo per effetto della separazione, del divorzio o per decesso di uno dei coniugi, nei casi di comunione ordinaria o ereditaria la stessa dura fino a quando uno dei comproprietari faccia richiesta di divisione.
Divisione immobiliare con vendita
Immaginiamo che uno dei soggetti partecipanti alla comunione voglia liberarsi dell’immobile in comproprietà. La prima cosa a cui potrebbe pensare è di vendere l’immobile. Occorre però ricordare che ciascun partecipante alla comunione può disporre unicamente della propria quota (che può essere liberamente ceduta) ma non della cosa nella sua interezza. Di conseguenza, per la vendita dell’immobile (non per singola quota) si richiede il consenso all’unanimità dei partecipanti. In caso di accordo, si stipulerà una normale compravendita per la quale ciascuno dovrà recarsi davanti al notaio e firmare gli atti di vendita dell’immobile. Diversamente, la vendita senza il consenso di tutti non sarà considerata valida.
Se non si può procedere con la vendita, ciascun partecipante alla comunione ha il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione sul bene, sempre che al momento della costituzione della comunione non si decida di rimanere in comunione per un certo periodo di tempo; questo lasso temporale in ogni caso non può eccedere il decennio. In caso di disaccordo sulle modalità con le quali procedere, ci si potrà rivolgere all’autorità giudiziaria che, valutati i presupposti, potrà ordinare lo scioglimento della comunione ove ricorrano gravi circostanze accertate da un punto di vista oggettivo.
Modalità per procedere con la divisione immobiliare
In generale la divisione, qualora vi sia l’unanimità di intenti e tutte le parti siano d’accordo sul modo di procedere, si attua con contratto (divisione contrattuale).
Diversamente, qualsiasi partecipante potrà rivolgersi al giudice e in questo caso la divisione verrà disposta mediante sentenza. Di regola, e purché da un punto di vista materiale ciò sia fattibile, la divisione deve essere effettuata in natura, sempre che vi sia una comoda divisibilità del bene. Pensiamo ad esempio ad un immobile che potrebbe essere suddiviso in più appartamenti. Ciascun comproprietario in tal caso disporrà del 100% sulla totalità del nuovo immobile originato. È chiaro che non sempre è così come nel caso dei beni immobili.
Se, come spesso accade, ci troviamo in presenza di beni immobiliari solitamente indivisibili, l’unica strada percorribile è la vendita. In questo modo si avrà l’assegnazione del bene ad un singolo e tutti i comproprietari verranno liquidati in proporzione alle rispettive quote. In alternativa si può procedere con l’assegnazione dell’intero bene ad uno dei comproprietari con liquidando agli altri le rispettive quote in denaro.
La divisione può essere richiesta in qualsiasi momento quando c’è una situazione di comproprietà sullo stesso immobile poiché il diritto non è soggetto a prescrizione. La divisione dovrà essere effettuata anche qualora sia uno solo dei comproprietari a farne richiesta.
Divisione immobiliare ereditaria
Le norme sulla divisione ereditaria costituiscono un’autonoma disciplina rispetto a quella generale che sovrintende alla divisione ordinaria anche se in molti aspetti del tutto simile.
Salvo che il de cuius vi abbia personalmente provveduto, con la divisione si procede quando lo richiede un singolo coerede.
La divisione, anche in questo caso, può essere contrattuale e il contratto si perfeziona una volta raggiunta l’unanimità dei consensi sulle varie operazioni necessarie disciplinate dalla legge.
Interviene la divisione giudiziale nel caso in cui non si sia raggiunta l’unanimità dei consensi, ad iniziativa di qualsiasi erede interessato. In tal caso la divisione viene effettuata con sentenza, che può essere impugnata nelle varie forme giurisdizionali e diviene definitiva solo quando passa in giudicato.
Quanto alle regole con cui procedere, è bene ricordare che si procede sempre tenendo presente la salvaguardia del principio in base al quale si deve tutelare l’integrità degli immobili non comodamente divisibili.